住宅を建てたときには、所有権登記をすることになります。二世帯住宅の場合は、登記方法が3種類あります。どの登記方法が自分たちにとって適しているのかを比較するためにも、それぞれの登記方法について確認しておくことが大切です。

■二世帯住宅の登記方法

二世帯住宅では、単独登記・共有登記・区分登記の3つの登記方法があります。まずは、これらの3つの登記方法についてご紹介します。

◇単独登記

単独登記とは、二世帯住宅を一戸の住宅として考え、親か子のどちらかの名義で登記を行う方法です。登記費用が一度で済むというメリットがあります。

もし、子も資金を出したのに親の単独登記になった場合には、子から親に資金の贈与があったとみなされて贈与税がかかることがあります。また、親の単独登記にしていた後で子への相続が発生した場合には、相続税がかかることもあります。

◇共有登記

共有登記は、二世帯住宅を一戸の住宅として考えた上で、親と子とで共有しているものとして登記を行う方法です。

共有の割合は出資比率に応じるのが基本です。そうすることで、贈与税の対象にはなりません。また、住宅ローン控除も親と子がそれぞれ利用することができるため、単独登記に比べると節税効果が高まります。

◇区分登記

区分登記とは、二世帯住宅を完全に別戸として考え、それぞれの名義で登記を行う方法です。二世帯住宅にはいろいろなスタイルがありますが、完全分離型の二世帯住宅であれば区分登記が可能です。

登記手数料など登記にかかる費用は2倍にはなるものの、区分登記にした場合、住宅ローン控除だけでなく、固定資産税や不動産所得税の軽減措置も親と子がそれぞれ対象となるため、節税効果が高まるのが特徴です。

一方で、二世帯住宅のすべてが区分登記にできるわけではありません。玄関が共有となっている二世帯住宅では区分登記ができませんし、踊り場などでつながっていたりする二世帯住宅の場合は、鍵がかけられる扉で通路が仕切られていることなどの条件が求められます。

■どの登記方法がベストなのか

3つの登記についてみてきました。どの登記方法がベストなのでしょうか。

◇基本は出資比率に応じた共有登記、節税効果が高いのは区分登記

前述したとおり、基本となるのは出資比率に応じた共有登記です。しかし、節税を第一の目的にするのなら、完全分離型の二世帯住宅にした上で、区分登記をする方がより効果はあります。

◇小規模宅地の特例に注意

ただ、相続を視野に入れるとなると少し注意が必要です。相続税には特例として「小規模宅地の特例」という制度があります。これは330平方メートル以下で被相続人が実際に住んでいた住宅については、相続税の80％が減額されるという制度です。しかし、区分登記の場合はこの制度に制限がかかります。

しかし、区分登記では二世帯住宅を全く別の戸と考えるため、子が家を建てている部分の親の土地に関してはこの特例が適用されないのです。そのため、相続税対策として二世帯住宅を建てるのであれば、この点はおさえておく必要があります。

二世帯住宅の登記方法についてご紹介しました。基本的には出資比率に応じて共有名義にするのが一般的ですが、区分登記の方が節税になるケースもあります。相続も視野に入れた上で専門家に試算を出してもらい、どの方法で登記を行うのが自分たちにとってメリットがあるのかを検討しておきましょう。