京都・大阪・神戸の新築一戸建て｜京阪グループのゼロホーム

人口の減少や高齢化に伴い空き家が増えている状況「空き家問題」が深刻化しています。
国会は平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を成立、空家周辺に住む住民の生活環境の保全や空き家の活用を推進することを目的とした法整備を始めました。
さらに京都市では、令和8年（2026年）以降に非居住住宅利活用促進税の導入が予定されています。空き家や別荘などに新たに税金がかかる時代がやってくるのです。

1．空き家とは

国土交通省の定義する空き家とは「国や地方公共団体が所有し、または管理する土地を除き、建物やそれに付随する工作物が使用されていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着するものを含む）」（平成27年2月施行）としています。
総務省による調査では、空き家問題はこれから深刻化を増していくとのことです。

一般的な空き家とは

　・常時使用していない住宅
　・借り手のいない住宅
　・買い手のいない住宅
　・その他（施設への入居により住人が不在など）

に分類できます。

2．空き家問題が増える原因と対策

原因

・高齢化による介護福祉施設への移住
・少子高齢化による管理者の不在

対策

・個人レベルで出来る対策
空き家問題は地方に限った話ではありません。マンションが立ち並ぶ都会でも同じことがいえます。マンションの場合、所有者が建て替えを検討しても、住人の合意を取るのが難しいなどの理由から老朽化が進み、借り手が付かない悪循環で空き家は増える一方になります。

またここ数年、世帯数は減っていないものの、核家族化や単身者の増加で一世帯あたりの人数は減少しています。このままいくと人口減少に伴い世帯数も減少していきます。すると人口に見合わない数のマンションやアパートが建てられていくたびに借り手がいない状態、「空き家問題」が加速します。

一戸建ての場合も、子どもが実家から独立して自分の家を別で構えるため、実家を相続する人がいない、管理をする人がいないなどの理由で空き家が増えています。解体するにも費用がかかる、家に対する思い入れがあるなどの理由で空き家のまま放置されているのが現状です。

今後の空き家問題を減らすためには「解体費用の補助」「空き家管理サービスの利用」などが有効かと思われます。

・行政が進める主な対策
国は空き家問題の基本指針を策定しました。国の基本指針に即し、市町村は空き家等対策計画を策定、協議会を設置し、都道府県は市町村に対し、技術的な助言や市町村相互間の連絡調整など必要な援助をはじめました。

その一環として「空き家バンク（全国版空き家・空き地バンク）」が創設され、空き家等のマッチング促進を図る取り組みがスタートしています。

3．空き家バンク（全国版空き家・空き地バンク）とは

空き家バンクとは地方自治体より委託された団体が運営している信頼性の高い空き家マッチングシステムです。空き家の所有者が空き家バンクに登録することで、空き家の情報が集約され、利用希望者に紹介、空き家を提供するというシステムです。地方に移住を希望する人に空き家バンクを利用してもらうことで、過疎化が進む地域の活性も目的にしています。空き家バンクで物件を借り、居住すると賃貸補助金がでるケースもあります。

利用方法は、空き家バンクで気に入った物件を見つけたら、運営する自治体に連絡をします。自治体は物件を紹介するだけなので実際の交渉は物件の所有者との直接交渉になります。なかには不動産業者が間に入っている物件もあるそうです。

空き家バンクのメリットは

　・格安家賃で家を借りられる
　・賃貸補助金が出る
　・人が移住することで地域の活性化が期待できる
　・畑付きの物件など珍しい物件がある

一方デメリットは

　・所有者との直接交渉なので話がまとまらず契約が途中で破綻する恐れがある
　・登録されている物件に関する情報（訳あり、修繕が必要など）が少ない
　・家賃トラブルなどが発生することもある

空き家は住む人がいない状態が続くと建物が朽ちていくばかりでなく、動物が住み着いたり景観が壊れたり近隣の住人からの苦情が発生します。また建物が崩壊寸前までいくと瓦や建材でケガや事故も起こりかねません。国や自治体に頼るだけでなく、個人レベルでもできる限り早急な対応が必要になります。

4．京都市の「空き家税」とは

京都市の平成30年住宅・土地総計調査「住宅及び世帯に関する基本集計」の概要によれば、総住宅数から空き家の数の割合出した「空き家率」は、1973年の5.1％から2018年は12.9％へ大幅に伸び、京都市内に空き家が増えていることがわかります。
そこで京都市では、空き家等の流通・利活用を促進し、持続可能な京都のまちづくりを進めるために新税を導入する予定です。それがいわゆる「空き家税」と呼ばれているもの。
正しくは、「非居住住宅利活用促進税」で、市街化区域内で利用されていない空き家や別荘、セカンドハウスなどの「非居住住宅（居住者がいない住宅）」が課税対象で、導入されれば空き家などに課税する全国初の試みになります。
課税額は固定資産税額（土地+家屋）の半額程度になる場合が多いようで、固定資産税の課税明細書があれば、京都市のホームページで税額を試算できます。

5．様々な空き家に関する制度 ～京都市の場合～

京都市では空き家問題に対して積極的な取り組みを行っています。以下に、京都市の空き家対策についていくつかご紹介します。
 
【空き家の活用・流通促進】
地域の不動産屋さんが賃貸や売買、活用方法等の相談に応じてくれる「京都市地域の空き家相談員制度」があります。相談料は無料です。
その他、空き家の活用方法をアドバイスしてくれたり、空き家の劣化状況の診断を行う専門家（建築士及び地域の空き家相談員）を派遣してくれる「京都市空き家活用・流通支援専門家派遣制度」もあります。
【空き家の発生予防】
空き家に関連する様々な情報をわかりやすくまとめたガイドブック「空き家の便利帳」を提供しています。
また、地域の空き家対策において、課題や解決策をQ&A形式で紹介している「地域で取り組む空き家対策ガイドブック」デジタルブックを京都市情報館のサイトより閲覧することも可能です。
【所得税及び個人住民税の特例措置】
空き家等の譲渡所得の特別控除として、相続された家屋や取り壊し後の土地を譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を特別控除されます。
（参照：「京都市情報館」サイトより）
 
その他、お住まいの地域によって様々な取り組みや制度などがありますので、空き家について検討をされる場合はチェックしてみましょう。